Kakkosasunto toiminimen käytössä

Toiminimen kirjanpitoon ja verotukseen liittyvät keskustelut
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

Jos pidän perheen kakkosasuntoa toiminimen varastona/työtilana, voin vähentää sen kulut kirjanpidossa. Siirtyykö myös jo ennen toiminimen perustamista ostettu kakkosasunto toiminimen nettovarallisuuteen? Asunto olisi kokonaan toiminimen käytössä. Jos ymmärsin oikein, sen arvo nettovarallisuutta laskettaessa olisi 2005 verotusarvo (ostettu 90-luvulla). Tämä verotusarvo on alle 1/4 käyvästä arvosta eli vaikutus nettovarallisuuteen ja siten pääomatulo-osuuteen on aika pieni. Vai voiko käyttää paremmin käypää arvoa vastaavaa arvoa?

Jos sitten joskus myymme ko. asunnon, miten sen myyntivoitto verotetaan. Arvo on nyt noussut yli 3-kertaiseksi ostohetkestä ja olemme asuneet siinä yli kaksi vuotta, joten saisimme myydä sen ilman myyntivoittoverotusta. Muuttaako toiminimen nettovarallisuuteen kirjaaminen tilannetta tältä osin?

Vaihtoehtoisesti voisimme tietysti myydä asunnon ja ostaa toisen tilallle. Mikä olisi tällöin vaikutus nettovarallisuuteen? Hankintahinta eli yli 4-kertainen? Tuolla olisi jo todella suuri vaikutus pääomatulo-osuuteen.

Miten tilanne muuttuu, jos myöhemmin päätän muuttaa yrityksen Oy:ksi?
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

Kysyin asiasta verottajan yrittäjäneuvonnasta. Vastaukseksi sain, että huoneisto-osake voidaan siirtää käyvällä arvolla elinkoinotoiminnan varallisuuteen, mutta siirron jälkeen arvoa ei voi korottaa arvonnousun mukaisesti. Myytäessä ei mene luovutusvoittoveroa, koska asunto on edelleen samalla omistajalla, joka on siinä asunut.

Jos yhtiömuoto muutetaan Oy:ksi, pitää sen ostaa asunto, jos asunto halutaan edelleen pitää yrityksen omaisuudessa. Tällöin tietysti menetetään mahdollisuus myöhempään myyntiin ilman luovutusvoittoveroa.
Savon Jussi
Viestit: 408
Liittynyt: 12 Heinä 2012, 16:21

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja Savon Jussi »

Entäpä jos perustat oy:n unohtaen tmi kuviot ja vuokraat tuon kakkosasunnon oy:lle.
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

Savon Jussi kirjoitti:Entäpä jos perustat oy:n unohtaen tmi kuviot ja vuokraat tuon kakkosasunnon oy:lle.
Vuokraaminen ei ole taloudellisesti läheskään yhtä hyvä ratkaisu. Mitenkään järjellinen vuokramäärä vuodessa ei voi olla ko. tapauksessa yli 8% käyvästä arvosta, kun toiminimestä taas voisi saada pääomatulona 20% käyvästä arvosta. Vuokratapauksessa yhtiövastikkeen joutuu maksamaan omasta pussista eli yhtiöstä jo verotetuista tuloista, toki ne vähentävät vuokratulojen pääomatuloja, mutta pääomatulojen vero on 30/32% ja ansiotulojen marginaalivero helposti yli 50%.

Jos nyt olen oikein laskenut, siirtäminen toiminimen kirjanpitoon on taloudellisesti paras ratkaisu. Varsinkin, jos vertailukohtana on vuokrata asunto ulkopuoliselle ja toimitilat yritykselle ulkopuoliselta.

Valitettavasti olen saanut asiasta varsin ristiriitaisi tietoja, kun olen soittanut sekä verottajalle että verojuristille. 2/3 oli sitä mieltä, että asunto siirretään elinkeinotoimintaan käyvästä arvosta ei verotusarvosta. 2/3 oli sitä mieltä, että kun asunto joskus myydään, sen luovutusvoitto on verotonta. 1/3 oli sitä mieltä, että luovutusvoitto on siirron jälkeen elinkeinotoiminnan tuloa ja se verotetaan pääomatulona. Lisäksi tuon 1/3 mielestä jo siirto takaisin yksityisomaisuuteen aiheuttaa verotettavaa pääomatuloa, jos käypä arvo on suurempi kuin edellisessä siirrossa.

Onko ennakkoratkaisun pyytäminen ainoa tapa saada varmuus? Ei kai tuo oikeasti voi olla niin ainutlaatuinen tilanne?

Tässä kannattavuuslaskelmat:

Vaihtoehto 1: 250 000 asunto toiminimen kirjanpidossa:

Pääomatulona 20% eli 50 000 -> verohyöty ~10 000 marginaaliveroon nähden
Yhtiövastikkeet 6000 vähentävät tulosta -> verohyöty ~3000 50% marginaaliverolla tai vastikkeet "maksavat" ~3000

Vähemmän veroja yhteensä: 13 000
Pääoma ja ansiotulojen summa vähenee 6000
Yhteensä asunnon kautta 7000 euron hyöty (tai 13 000 vs. asunto yksityiskäytössä)


Vaihtoehto 2: Sama asunto Oy:lle (tai toiminimelle, mikä onnistuisi, koska asunto on puolison) vuokrattuna:¨

Vuokra 20 000 vuodessa
Vuokrasta pääomatuloveroa 30%*(20 000 - 6000) = 4200
Käteen jää siis 20 000 - 6000 - 4200 = 9800

Yrityksen tulot tippuvat 20 000 -> verohyöty ~10 000 -> vaikutus käteenjääviin tuloihin -10 000
Yhteensä asunnon kautta -200 (saa siis vastikkeet maksettua ei muuta)

Vaihtoehto 3: Sama asunto vuokrattuna ulkopuoliselle (= ei lievään ylihintaan)
Vuokra 14 000 vuodessa
Vuokrasta pääomatulovero 30%(14 000 - 6000) = 2400
Käteen jää siis 14 000 - 6000 - 2400 = 5600 (tai 11 600 vs. asunto yksityiskäytössä)
Savon Jussi
Viestit: 408
Liittynyt: 12 Heinä 2012, 16:21

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja Savon Jussi »

Kannattaisi noihin laskelmiin lisätä se, mikä vaikutus ko. toimenpiteellä on oy:n verotukseen. Puhumattakaan siitä, että voit jättää osan tuloksesta yhteisöverolla yhtiöön, mikäli ei ole tarvetta nostaa yhtiötä kuivaksi. Sitä kautta saisi sitten jatkossa myös osittain verovapaita osinkoja.

Toiminimen mahdollinen yhtömuodon muutos osakeyhtiöksi myöhemmin laukaisee toiminimen omistamien osakkeiden osalta varainsiirtoveron käypään arvoon.

Se miksi tällaisia kuvioita ei liiemmin ole tehty, jotunee juuri verottajan nuivasta suhtautumisesta. Jottei yllätyksiä tulisi, niin ehdottomasti kannattaa pyytää ennakkopäätös. Kannattaa myös selvitää, mitä asoy:n yhtiöjärjestys yritystoiminnasta ko. taloyhtiössä sanoo.
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

Oy:ssä sama asunto oikeuttaisi 8% matemaattisesta arvosta (eli nettovarallisuudesta) alhaisen verotuksen pääomatuloiksi. Eli vain 20 000, tosin sen saisi 26% (20% + 7,5%) veroasteella, jolloin verosäästö 50% marginaaliveroon nähden olisi 4800 euroa eli alle puolet toiminimestä. Tuon ylittävät osingot verotetaan osin ansiotulona ja veroprosentti on käytännössä sama kuin itselle palkkana maksetusta. Yhtiövastikkeen osalta laskelma ei kai oleellisesti muutu. Oy:ssä asunnon arvonoususta joutuu myydessä taatusti maksamaan luovutusvoittoveron. Lisäksi alussa pitäisi maksaa varainsiirtoveroa, kun asunto myydään Oy:lle.

Oy tietysti mahdollistaa huomattavasti tehokkaammin tuloksen jättämisen yritykseen ja vaikkapa yrityksen käyttämisen sijoitustoimintaan. Mutta jos se ei ole tarkoitus, toiminimi vaikuttaa paremmalta ja on samalla kuluiltaan ja byrokratialtaan hiukan edullisempi (ei tarvitse makaa palkkaa, ei hallitusta jne). Lisäksi 50 000 pääomatuloon vaadittaisiin jo yli 600 000 matemaattinen arvo, jolloin käytännössä menetetään myös Oy:n tuoma riskittömyys.
Savon Jussi
Viestit: 408
Liittynyt: 12 Heinä 2012, 16:21

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja Savon Jussi »

Mitenköhän suuria tuloja toiminimesi tuottaa? Vai onko sen lisäksi joitakin palkkatuloja?

Tässä muutama esimerkkilaskelma. Oletukset: paikkakunta Helsinki, Yel tulo 20000, edellisen vuoden nettovarallisuus 250000e, kuuluu kirkkoon.

Tmi 60.000 vuositulolla 0% pääomatulolla käteen 41233,79 / 10% pääomatulolla käteen 44294,91 ja 20% pääomatulolla 43948,92 käteen, eli vähemmän kuin 10% osuudella. 61.164,12 euron vuositulo näyttäisi olevan raja jonka jälkeen tuo 20% pääomatulo osuus ko oletuksin olisi edullisempi.

Oy 250000 ed.tilik. nettovarallisuudella, 48000 osinko (60000 tulos-vero), käteen jää 43266,06

Oy 250000 ed.tilik. nettovarallisuus, 32000 osinko, 20000 palkka, käteen 44835,58

Oy 0 varallisuus, 20000 vuokra (40000 tulos)-> 32000 osinko ja henkilökohtainen vuokratulo 14.000 (20000-6000), käteen 37730,09

Oy 0 varallisuus 20000 vuokra ja 30000 palkkaa (sotu huomioimatta) -> 8000 osinko ja hlö.koht vuokratulo 14.000, käteen 39456,78
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

On muita sekä palkka- että pääomatuloja ja tulot on tarkoitus jakaa puolison kanssa, joten laskelma ei ole aivan suoraviivainen. Toiminimessä pääomatulot menevät omistussuhteessa, joka ohjaa asunnon nettovarallisuuden pääomatulot väkisin omistussuhteessa. Muun nettovarallisuuden voi sitten paremmin itse päättää kenen rahoista ne ovat tulleet.

Tuloja en vielä tiedä, sillä homma on vasta laajentumassa, mutta laskelmien pohjana on vajaat 60 000/nuppi kaikki tulot yhteensä ja yrityksen osuus selväti yli puolet tuosta. Toiminimessä pääomatulot keskittyvät väkisin lähes kokonaan toiselle ja palkkatulot voi jakaa vapaammin ja ne saa suunnilleen tasan, mikä lienee optimi, jos pääomatuloja on se suuruusluokkaa 50 000. Pääomatulojen epätasaisuus tietysti johtaa siihen, että 40 000 raja ylittyy, mutta tuostahan ei sentään tule kuin 2% lisää.

En tiedä onko oikeasti järkevää, mutta ajatus oli maksaa YELiä ainakin 60 000 työtulon mukaan (vain toiselle).

Aika selvästi sinunkin laskut näyttävät, että "itselle" vuokraaminen ei ole kovinkaan järkevää. Tietysti Oy:ssä sillä vähentää riskiä, kun yrityksessä ei tarvitse olla ylimääräistä varallisuutta. Pitää vielä laskeskella tuota Oy:n kannattavuutta. Sinä pääsit Oy:llä parhaimmillaan hiukan parempaan tulokseen (ero tosin taitaa hukkua palkanlaskentakustannuksiin).

Onkos noille veroille joku hyvä laskuri olemassa? Verottajan sivuilla on yksi, mutta se on aika kankeakäyttöinen eikä sillä taida saada laskettua osinkojen jakautumista pääoma- ja ansiotuloihin. Nopeastihan sellaisen tietysti itsekin tekisi.
Savon Jussi
Viestit: 408
Liittynyt: 12 Heinä 2012, 16:21

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja Savon Jussi »

Itse käytän Bronex Software Oy:n Profit Hunter -ohjelmistoa. Kokemuksen peruseella laskee lähes, ellei peräti eurolleen, samoin kuin verottaja verottaa.
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

Laskemani kolme vaihtoehtoa on väärin laskettu, koska katsoin marginaaliverot palkkatuloon perustuvasta taulukosta. Siinä oli siis mukana työntekijän eläkemaksut jne sekä lisäksi keskimääräinen kunnallisvero. Marginaalivero verotoimiston laskurilla yritystulolle oli n. 7,5% alempi yhdellä tulotasolla pitäen YEL-tulo vakiona ja käyttäen todellista kunnallisveroa. Verohyöty siitä, että toiminimessä saa 50 000 pääomatulona tippuu korjattuna jonnekin 5-6000 tasolle meidän tapauksessa. Samoin yhtiövastikkeiden verovähennys tippuu muutamia satasia, joten kokonaishyöty asunnon kautta jää pariin tonniin.

Vaihtoehto 2:ssa asunnon vaikutus on korjattuna pari tonnia tappiolla eli "itselle" vuokrauksen ja siirron elinkeinotoiminnan varallisuuteen välillä on eroa n. 4000 aivan kuten Savon Jussin Oy-laskelmissa.

Vaihtoehto 3 eli asunnon vuokraaminen ulkopuoliselle olisi sittenkin taloudellisesti paras, jos toiminta edelleen mahtuu kotiin.

Oy:t on vielä laskematta.

Tarkistin pari laskelmaasi verottajan laskurilla + käsin ja tosiaan oli eurolleen samat.
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

Oy vs. toiminimi näyttää näyttää kääntyvän muutaman tonnin toiminimen eduksi meidän tapauksessa (asunto nettovarallisuudessa + pohjalla palkkatuloja), ainakin pelkillä osinkotuloilla laskettaessa. Näillä näkymin tuntuu siltä, että Oy kiinnostaisi vain riskien minimoinnin kannalta ja silloin en asuntoa sinne laittaisi enkä muutenkaan nettovarallisuutta keräisi.
jmaja
Viestit: 16
Liittynyt: 08 Huhti 2014, 17:55

Re: Kakkosasunto toiminimen käytössä

Viesti Kirjoittaja jmaja »

Kävin eilen verotoimistossa kysymyssä asiaa ja tänään sitten EVL-asiantutija soitti. Asuntoa ei saakaan käyvästä arvosta nettovarallisuuteen, vaan enintään alkuperäisestä hankintahinnasta (alle 80 000) tai sitä ALEMMASTA todennäköisestä luovutushinnasta, joten koko homma on järjetön toiminimen kannalta. Varsinkin kun asunnon myynnistä menisi sen jälkeen luovutusvoittovero ellei sitä olisi otettu useaksi vuodeksi takaisin yksityiskäyttöön ennen myyntiä.

Onko asia oikeasti niin monimutkainen, kun useampi muu veroviranomainen ehti jo välissä väittää, että omaisuus siirretään käyvästä arvosta elinkeinotoimintaan, vaikka erikseen kysyin voiko arvo olla korkeampi? Virkailijat vielä neuvoivat ottamaan kiinteistövälittäjältä tai myyntihintatilastoista dokumentin käyvän arvon määrityksen tarkastuksen varalle.
Vastaa Viestiin